مسکن مهر در حالی اجرا شد که هدف اولیه آن کاستن از قیمت تمام شده مسکن به وسیله حذف قیمت زمین بود و در جهت خانهدار ساختن اقشار ضعیف با حداقل توانایی مالی قرار داشت.
سیدحامد رستگار
شناخت مسئله:
پس از آغاز طرح مسکن مهر در شهرهای مختلف کشور، در پارهای از شهرها با موفقیت همراه نشد. این موضوع موجب گردیده تا سیاست اصلاحی مسکن مهر اجتنابناپذیر شود. از جمله مشکلات فراروی مسکن مهر در پروژههای ناموفق (علیالخصوص در شهرهای جدید) را میتوان اینگونه برشمرد:
- نبود اعضا به تعداد کافی برای تعاونیها و انبوهسازان
- افزایش هزینههای تمام شده و ناتوانی اعضای تعاونیها برای پرداخت آن
- مکانیابی نادرست در پروژهها
- عدم پیشبینی امکانات زیربنایی در شهرهای جدید به منظور ارائه به واحدهای مسکن مهر احداثی
- ملکی نبودن مسکن مهر (اجاره 99 ساله)
- نبود قیمت مشخص
به طور کلی مشکلات موجود در این حوزه را میتوان به دو دسته کلی تقسیم کرد: مشکلات فنی-مالی و روانشناختی. مشکلات فنی شامل مواردی همچون مکانیابی نادرست و نبود امکانات زیربنایی است. مسائل روانشناختی مجموعه مشکلاتی هستند که سبب بروز بی اعتمادی مردم و در پی آن عدم تمایل برای دریافت واحدهای مسکن مهر میگردند. البته نباید از یاد برد که بخشی از مسائل روانشناختی ریشه در مشکلات فنی دارند؛ مثلاً فروریختن یکی از پروژههای مسکن مهر در شهر جدید گلبهار (مشهد) موجی از انصرافی در میان متقاضیان را به وجود آورد یا مثلاً نبود مدرسه در بسیاری از پروژههایی که در شهرهای جدید اجرا شدهاند عامل مؤثری در بی انگیزگی مردم برای مالکیت مسکن مهر است.
مسکن مهر در حالی اجرا شد که هدف اولیه آن کاستن از قیمت تمام شده مسکن به وسیله حذف قیمت زمین بود و در جهت خانهدار ساختن اقشار ضعیف با حداقل توانایی مالی قرار داشت. برنامه مسکن مهر ابتدا در قالب بند د تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ آغاز گردیده و سپس با آییننامه اجرایی شماره30332/ت37057ه مورخ 30/2/1386 مصوب مجلس اجرایی شد. با این حال، اساس و مبنای آن قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بود و ذکر این نکته نیز ضروری است که طرح مسکن مهر به عنوان اجاره بلندمدت زمین جهت احداث مسکن، در طرح جامع مسکن نیز پیشنهاد شده بود (ذیل برنامه 3). در طرح جامع مسکن به منظور احداث واحدهای مسکونی دارای وام کم بهره بر روی زمینهای دولتی، 50 هزار واحد در سال در نظر گرفته شده بود که با رقم پیشنهادی 1.5 میلیونی دولت وقت فاصله زیادی داشت.
افزایش هزینههای ساخت پس از سال 89 که در پی آغاز هدفمندی یارانهها رخ داد و متعاقب آن سقوط ارزش پول ملی در سال 91 عملاً مسکن مهر را کاملاً از جامعه هدف مورد نظر دور کرد چرا که هزینههای پیشبینی شده چند برابر ارقام اعلام شده گردیدند و بخشی بزرگی از متقاضیان انصراف خود را اعلام نمودند. بدین ترتیب از یک سو فشار هزینههای ساخت و خروج سهم آورده مردم از سوی دیگر پروژههای مسکن مهر را با مشکل بزرگ نقدینگی مواجه ساخت.
تدوین سیاست اصلاحی:
سیاست اصلاحی مسکن مهر در جهت رفع مشکلات ایجاد شده و خروج این طرح از بنبست میباشد. برخی از این سیاستها تشویقی بوده و بعضی نیز در چارچوب تغییر و بهبود مقررات هستند. از آنجایی که سیاستهای متضمن تخصیص بودجه، خیلی سریع از دستور کار خارج میشوند، تلاش شده تا سیاستهای پیشنهادی کمینه بار مالی را برای دولت داشته و متکی به منابع مالی خارج از بودجه دولت، معافیتها و مشوقها باشند. همچنین توصیه میگردد در مرحله اجرا به صورت گام به گام عمل شود و گزینههای مختلف بر اساس جامعیت و شمول طبق یک برنامه زمانی 6 ماهه اجرایی شوند. موارد مشخص شده با رنگ سبز در مرحله اول، ابی دوم و قرمز در گام اخر میباشند. مثلاً سیاست آزادسازی ظرفیت تعاونیها باید پس از کسب اطمینان از اینکه واحدهای باقیمانده دیگر متقاضی دارای شرایط مسکن مهر ندارند اجرا شود، پس در مرحله آخر (قرمز) قرار میگیرد. بدینترتیب موارد زیر حول مسائل دوگانه فنی-مالی و روانشناختی بایستی اجرا شوند:
- تغییر جامعه هدف و آزادسازی مسکن مهر
- امکان ارائه و واگذاری بیش از یک واحد مسکن مهر به هر خانوار
- تغییر در شرایط واجدین (حذف شرط تأهل برای مردان بالای 45سال، حذف شرط سکونت در محل)
- آزاد سازی ظرفیت تعاونیها به میزان محدود جهت فروش واحدهای احداثی مازاد بر اساس قیمت بازار
- تأمین مالی
- پرداخت اضافه وام از محل اقساط پرداختی در دیگر پروژهها
- اعمال معافیت مالیاتی برای سازندگان (عملکرد و ارزش افزوده)
- ارائه وام از سوی بانک توسعه تعاون به تعاونیها بر اساس موجودی در سالهای ماقبل 1388[1]
- افزایش نرخ سود اوراق مشارکت مسکن مهر از 20 به 23 درصد
- آزاد سازی سند زمینهایی که مسکن مهر در آنها احداث شده است (صدور سند ملکی)
- اختصاص معافیت مالیاتی 5ساله به واحدهای تولیدی و خدماتی در شهرهای جدیدِ محل احداث مسکن مهر
- اختصاص واحد مسکونی خارج از شمول شرایط مسکن مهر به کارکنان ادارات و فعالان بخش خصوصی ساکن در شهرهای جدید
اثرات بر ذینفعان:
اجرای سیاستهای اصلاحی پیش گفته بر ذینفعان مسکن مهر (متقاضیان، سازندگان، بانک عامل) اثرات مختلفی میگذارد. در حوزه سازندگان چون هدف اصلی سیاستِ اصلاحی تلاش برای تسریع در پیشرفت و تکمیل پروژهها و تأمین مالی است، انتظار میرود اثرات مثبتی بر این گروه داشته باشد. فحوای کلی سیاستهای اصلاحی منجر به افزایش منابع مالی و گستره شمول متقاضیان میشود. متقاضیان نیز که بخش زیادی از آنان مبالغی را پرداختهاند از چند جنبه منتفع خواهند شد. اول آنکه تسریع در تحویل و تکمیل پروژهها به کاهش هزینههای نهایی منجر میگردد. دوم، آزادسازی مسکن مهر به افزایش قیمت و در نتیجه افزایش داراییهای آن بخش از دارندگان مسکن مهر میشود که سابق بر این از این طرح بهره بردهاند. بانک عامل هم با تقویت روند جذب عضو و شتاب ساخت و ساز با افزایش احتمال بازپرداخت و بازگشت جریان نقدینگی و سرمایه خود روبرو میشود که مطلوب است.
اثرات بر افراد خارج از جامعه هدف:
طرح مسکن مهر با صرف هزینهای در حدود 50هزار میلیارد تومان از منابع دولتی (به غیر آورده متقاضیان) بر بخش وسیعی از جامعه ایران اثر گذارده است. بنابراین هر سیاستی که منجر به تغییر آن شود بر افرادی خارج از ذینفعان مورد اشاره تأثیر خواهد داشت. اثرات مطلوب سیاستهای اصلاحی در تسریع بازپرداخت تسهیلات کم بهره مسکن مهر نهفته است که با اجرای سیاستهای گفته شده امکانپذیر میشود. ارائه مشوقها و تسهیلگری برای سرمایهگذاری در شهرهای جدید محل اسکان مسکن مهر (به منظور افزایش تقاضا برای مسکن مهر) از دیگر اثرات بر جامعه غیر هدف است. البته این احتمال وجود دارد که در مراحل پایانی اجرای سیاستهای اصلاحی (قرمز رنگ)، پای دلالان بیشتری به مسکن مهر باز شود که از آثار منفی به شمار میرود.
بررسی قانونی:
سیاستهای پیشنهادی در چارچوب قوانین موضوعه مسکن مهر و قوانین بالادستی هستند و تنها برخی مقررات و رویهها عوض میشوند. تنها دغدغه اصلی، بازتوزیع نامتوازن ثروت است که از افزایش قیمت احتمالی واحدهای ساخته شده یا در دست ساخت ناشی میشود. بدیهی است که چنین مسئلهای در تضاد آشکار با تلاش حکومتها در جهت بازتوزیع ثروت است.
اجرا:
در مرحله اجرا ابتدا بایستی برآورد نسبتاً دقیقی از تعداد کسری اعضای پروژهها صورت پذیرد که متکی بر خوداظهاری انبوهسازان و تعاونیها است. سپس از طریق سامانه ثبت نام متقاضیان با شرایط جدید (تسهیل شده) به تعداد مکفی به هر پروژه عضو اختصاص یابد. همزمان با استفاده از اطلاعات موجود در سامانه مسکن مهر، بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژهها اضافه وام پرداخت شود. در همین حال تأمین مالی از طریق وام بانک توسعه تعاون برای اعضای تعاونیهایی که از سال های 86-87 عضو بودهاند صورت گیرد. صدور سند ملکی و اجرای معافیتها نیز در کنار چارت زیر انجام خواهند شد.
[1] - طی سالهای 86-88 بسیاری از تعاونیها در برخی شهرها فاقد زمین بودهاند و حجم زیادی از نقدینگی اعضای تعاونیها با سود سالیانه6% در اختیار صندوق توسعه تعاون (که بعدها به بانک توسعه تعاون تبدیل شد) بوده که اکنون باید در قبال آن به تعاونیها تسهیلات کم بهره پرداخت کند.